一、分析题（共1题，总分值50分）
资产评估程序包括哪些主要环节？
二、计算题（共1题，总分值50分）
一幢写字楼占地面积12000平方米，建筑面积为52000平方米，是钢混结构。1999年10月取得土地使用权，年限50年。假定空置率为10%，月租金为35元/平方米，月费用（含建筑物折旧费）为100000元；建筑物寿命60年。办公家具和设备原价为5000000元，使用年限10年，无残值；房产税为房地产租金收入的12%,其他税费为租金收入的6%，土地还原利率为9%，建筑物的还原利率为10%，用成本法求得在评估基准日建筑物的价值为5500万元。评估基准为2009年10月。
要求计算：（1）计算房地产总年收入；
（2）计算年总费用；
（3）计算房地产合一的房地产的年纯收益；
（4）计算建筑物的年纯收益；
（5）计算土地的年纯收益。
