1．有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格( )乙的价格。
高于
低于
等于
条件不足，无法确定
2．某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12%，则此宗估价对象房地产的价格为( )万元。
992.06
983.10
1080
852
3．可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是( )。
同处于一个领域
同处在同一供求范围内的类似地区
同处于一个相对稳定的环境
同处于公平竞争的地区
4．某宗2000年末取得土地使用权的工业厂房，正常情况下通过出租每年可获净收益160万元，该房地产的报酬率为7%。估价时点为2005年末，该宗房地产的收益价格为( )。
1830.4
2176.88
2169.27
2285.71
5．某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以 2002年1月1日为100)。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为( )元/m2。
2121
2200
1819
2242
6．收益法是以( )原理为理论依据的。决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
收益递增原理
最高最佳使用原理
预期原理
未来趋势原理
7．报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在( )。
期初
期中
期末
年末
8．关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是( )。
房地产转让估价应评估出租收益价值
续贷抵押估价应评估出租收益价值
房屋征收估价应评估完全产权价值
房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值
9．比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是( )。
所在区域的消费者观念发生了变化
国家调整了房地产税费政策
国际与国内均出现了通货膨胀
对可比实例进行了装修改造
10．为评估某房地产2017年4月1日在交易税费正常负担下的市场价格，选取的可比实例资料如下：成交日期为2016年10月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/㎡,买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定买方和卖方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。2016年8月1日至2017年4月1日期间，该类房地产市场价格平均每月比上月上涨0.3%。对该可比实例成交价格进行修正、调整后的价格为( )元/㎡。
3673.20
3673.68
3790.43
3790.93
11．运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为( )。
100/101
100/100
100/99
100/98
12．某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为( )万元。
245
275
315
345
13．关于收益性房地产的建筑物经济寿命的说法，正确的是( )。
自建筑物竣工之日起至其不能保证安全使用之日止的时间
为建筑物有效年龄与其未来净收益大于零的持续时间之和
由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间
为建筑物剩余经济寿命与实际年龄之和
14．在交易当事人为了逃税等而不实申报成交价格的情况下，申报的成交价格是( )，真实的成交价格是( )。
名义价格，实际价格
实际价格，名义价格
市场价格，名义价格
成交价格，名义价格
15．在房地产市场存在泡沫的情况下，比较价值大大( )收益价值和成本价值。
高于
低于
等于
无法确定
16．张某于2010年5月购买了位于市中心的一套商品住房，分两期付款（间隔三个月），每期付一半，月利率为0.5%。张某购房后向银行申请了5年期抵押贷款。2014年1月张某由于资金需要再次以该房屋向同一银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作为估价方法之一，经市场调查发现该市商品住房价格自2010年以来处于稳定上涨状态。估价对象的原购买价格（M）换算为成交日期一次性付清的价格为( )。
M×50%＋M×50%×（1＋3×0.5%）
M×50%＋M×50%/（1＋0.5%）3
M×50%＋M×50%×（1＋0.5%）3
M×50%＋M×50%/（1＋3×0.5%）
17．上题中注册房地产估价师搜集了甲、乙、丙、丁四个交易实例，在选取可比实例并进行调整时做法正确的是( )。
甲带有当地著名小学的入学指标，应在权益状况中予以调整
乙的成交价格是带车位价格，应将车位在实物状况中予以调整
丙的价格为周边同类房地产挂牌价，可按经验调整其与实际成交价的差价
丁的成交价为卖方实得金额，应对其进行税费负担调整
18．上题中关于本次抵押估价的说法，正确的是( )。
法定优先受偿款包括未偿还贷款余额，以及实现抵押权时涉及的税费
抵押净值＝未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额
再次抵押价值＝（未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额）×抵押率
再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/抵押率
19．某市以挂牌方式出让一宗商业土地使用权，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）计划参加竞买，委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对该地块进行估价以提供最高竞买报价参考。经估价方法适用性分析，乙机构决定采用假设开发法中的动态分析法进行测算。经市场调查，乙机构认为类似项目未来市场客观投资回报率为7.5%，而甲公司投资部门预测为9%，董事会期望的投资回报率为8%～10%。估价测算中应采用的投资回报率为( )。
7.5%
8%
9%
10%
20．若测算该商品项目未来净收益为2000万元/年，开发期为2年，投资回报率为i，则共在价值时点的开发价值为( )。
2000/i×[1-i/（1＋i）38]
2000/i×[1-i/（1＋i）40]
2000/i×[1-i/（1＋i）38]/（1＋i）2
2000/i×[1-i/（1＋i）40]/（1＋i）2
21．通常情况下，评估下列房地产适用收益法的有( )。
写字楼
电影院
教学楼
停车场
22．用市场法对房地产进行估价时，需要进行( )修正。
交易过程
交易情况
交易日期
交易价格
23．收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于( )。
未来净收益的大小
获得净收益的可靠性
获得净收益期限的长短
获得净收益预期
24．下列房地产中，通常适用收益法估价的有( )。
农地
写字楼
加油站
二手商品住宅
行政办公楼
25．下列房地产中，通常适用比较法估价的有( )。
高档公寓
标准厂房
房地产开发用地
行政办公楼
在建工程
26．比较法估价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括( )。
租赁权限制情况
交易税费负担转嫁情况
已抵押担保债权情况
地役权设立情况
利用方式限制情况
27．评估承租权益价值时，收益法估价参数确定正确的有( )。
收益期应为租赁合同剩余租赁期
收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期
净收益应为合同租金减去运营费用
净收益应为市场租金减去运营费用
净收益应为市场租金减去合同租金
28．将影响房地产价格因素分为一般因素、区域因素和个别因素时，下列选项中属于个别因素的有( )。
经济发展状况
物价
环境状况
规模
建筑结构
29．下列各项中，不属于房地产影响因素中区域因素的有( )。
土地形状
地形
城市规划调整
环境状况
配套设施状况
30．下列选项中，属于建筑物实物因素的有( )。
建筑规模
空间布局
维护情况
相邻关系
临街状况
31．市场法中，采用间接比较得出房地产状况修正系数为0.951，其依据是可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分，估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分。
对
错
32．在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。
对
错
33．抵押估价中选用收益法估价时，应采用保守的收入和运营费用。
对
错
34．比较法估价中，可比实例的成交价格应当是正常市场价格。
对
错
35．比较法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。
对
错
36．比较法的理论依据是预期原理。
对
错
37．下列房地产难以采用比较法估价：厂房、寺庙、教堂、博物馆、商铺、在建工程等。
对
错
38．搜集交易实例时，对成交量大的房地产，可缩小搜集范围。
对
错
39．比较法中为保证估价结果的准确性，应尽量多地选取可比实例。
对
错
40．收益法估价需具备的条件是房地产未来的收益和风险都能较准确地预测。
对
错
