1．下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为( )。
新开发房地产项目
用于出售用途的房地产项目
具有投资开发或再开发潜力的房地产
用于投资或再开发的房地产
2．土地取得成本是取得( )所需的费用、税金等。
土地使用权
土地转让权
土地经营权
开发土地
3．某大厦总建筑面积10000 m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240 m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地分额为( )。
2.4%
3.0%
3.8%
7.2%
4．某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。
43.2%
50%
56.8%
70%
5．有一宗耐用年限为40年的工业生产用房，已经实际使用了5年，其建筑总面积为1000m2，重置价格为1200元/ m2，残值率为5%，用定额法计算出建筑物的现值为( )万元。
105.75
117.15
105
115
6．在房地产交易中往往需缴纳一些税费，包括( )。
①营业税;②土地增值税;③交易手续费;④契税;⑤补交土地使用权出让金;⑥印花税
①③④⑤⑥
①②④⑤⑥
①②③④⑤
①②③④⑤⑥
7．某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为 1800元/m2，则该建筑物的价格为( )元/m2。
1000
1100
1200
1300
8．评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆和写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/㎡，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/㎡和9550元/㎡。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果(多种估价方法的，采用简单算数平均数)应确定为()元/㎡。
9175
9400
9450
9775
9．某旧厂房的设计寿命为40年，重置成本为100万元，厂房内动产设备重新购置价格为40万元。厂房达到设计寿命拆除时，预计可收回钢筋、红砖折价10万元，旧动产设备折价10万元;拆除厂房花费7万元，动产设备搬运花费1万元，废气建筑垃圾搬运花费1万元。该厂房的残值率为( )。
1.43%
2.00%
7.86%
11.00%
10．估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为( )。
2.00%
2.13%
2.22%
2.50%
11．某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500㎡，净租金为730元/㎡.年，空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/㎡.年，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元。若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为( )万元。
78
102
180
302
12．运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是( )时的房地产市场状况。
价值时点
开发完成
未来延迟销售
销售完成
13．在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=( )×直接成本利润率。
后续开发成本+管理费用
后续开发成本+管理费用+销售费用
待开发房地产价值+后续开发成本
待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费
14．下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是( )。
交通拥挤
建筑技术进步
城市规划改变
自然环境恶化
15．在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )。
未知、需要求取的待开发房地产的价值
投资者购买待开发房地产应负担的税费
销售税费
开发成本和管理费用
16．某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被××法院整体拍卖。为此，采用假设开发法估价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是( )。
价值时点为抵押贷款之日，估价对象状况为抵押时的状况
价值时点为现在，估价对象状况为抵押时的状况
价值时点为现在，估价对象状况为完工时的状况
价值时点为现在，估价对象状况为现在的状况
17．某在建工程于2014年4月1日开工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。该类建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为( )个月。
10
11
13
14
18．新建房地产的土地取得成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6.5%，成本利润率为20%，该房地产的价值为( )万元。
1508.02
1520.86
1527.27
1619.05
19．采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关概念使用合理的是( )。
已使用年限、耐用年龄、残值率
有效年龄、预期经济寿命、残值率
已使用年限、预期经济寿命、残值率
有效年龄、耐用年龄、残值率
20．一宗房地产的价格，通常由( )所构成。
土地取得成本
开发成本
销售税费、投资利息
管理费用
21．下列费用不用计入商品住宅价格的为( )。
非住宅小区级的公共建筑的建设费用
住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用
住宅小区内的公共设施
住宅小区的文化娱乐中心
22．在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可能性，关键取决于( )。
房地产具有开发或者再开发的潜力
将预期远离作为理论依据
正确判断了房地产的开发利用方式
正确量化了已经获得的收益和风险
正确预测了未来开发完成后的房地产价值
23．假设开发法在正确地计算投资利息时，要注意把握( )。
应计息的项目
计息的方式
计息周期的长短
计息期的长短
24．一般来说，房地产价格等于“开发成本加平均利润”的前提条件包括( )。
供求关系短期内不太稳定
自由竞争的市场环境
较长时期的市场运行
可大量重复开发建设
成本和效用变动不同步
25．关于建筑物物质折旧的可修复费用的说法，正确的有( )。
采用最合理修复方案进行修复发生的必要费用
修复到新的或相当于新的状况的必要费用
大于修复后所能带来房地产增加额的费用
小于或者等于修复后所能带来房地产增加额的费用
包括长寿命项目发生的修复费用，不包括短寿命项目发生的修复费用
26．关于假设开发法股价中开发经营期的说法，正确的有( )。
开发经营期的起点是假设取得估价对象的日期
开发经营期的终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期
建造期的起点是价值时点，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日
销售期是自开始销售房地产之日起至将其售出之日止的时间
经营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日
27．成本法估价中采用市场提取法求取成本利润率时，选取的类似房地产项目应与估价对象的( )。
土地取得方式相同
土地规划用途相同
项目规模大小相当
项目建设期长短相近
项目经营期长短相近
28．假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括( )。
待开发在建工程价值
已完工程建设成本
取得在建工程的税费
后续开发的投资利息
销售税金
29．下列选项不是引起建筑功能折旧的原因有( )。
自然老化
功能缺乏
功能落后
延迟维修
功能过剩
30．选择的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。
对
错
31．在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。
对
错
32．求取房地重新购建价格时，通常房地分估路径求取的估价结果比房地合估路径求取的估价结果低。
对
错
33．某国有企业持有一宗尚未开发的房地产开发用地，目前其价格已上涨了50%，根据有关政策规定，该企业需清退房地产开发业务。运用假设开发法评估该房地产开发用地的转让价格时应选择被迫转让开发前提。
对
错
34．运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握的如何外，还要求有一个良好的社会经济环境。
对
错
35．假设开发法中，静态分析法的测算过程相对简单，因此是优先选用的方法。
对
错
36．假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。
对
错
37．假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。
对
错
38．如果是在建工程由现房被房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。
对
错
39．建筑物重新购建成本分为重置成本和重建成本。一般建筑适用于重建成本。
对
错
40．如果是在建工程由现房被房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。
对
错
